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Deux biens de surface identique peuvent afficher trente pour cent d'écart dans la même rue. Voici ce que nous regardons en priorité quand nous estimons à Luchon et dans le Comminges.
Dans une vallée encaissée, deux appartements identiques ne valent pas la même chose selon qu'ils regardent le sud et les crêtes ou un mur mitoyen au nord. C'est le premier écart de prix que nous constatons sur nos ventes.
Entre les Allées d'Etigny et les thermes, une place couverte ou un garage change la valeur d'un bien, et surtout sa vitesse de vente. C'est rare en hypercentre, donc cher.
La marche est l'unité de mesure locale. Ce qui se fait en cinq minutes des thermes ou de la télécabine ne se loue ni ne se revend comme ce qui impose de prendre la voiture.
Sur le bâti Belle Époque, l'acheteur regarde le montant des charges, les travaux votés et l'état des parties communes avant même de regarder la surface. Un immeuble bien tenu se vend plus cher qu'un immeuble équivalent qui ne l'est pas.
Son poids réel n'est pas le même sur une résidence secondaire occupée quelques semaines par an que sur une résidence principale. Mais dans les deux cas, il pèse désormais dans la négociation.
Un bien qui peut être loué en meublé de tourisme, quand le règlement de copropriété l'autorise, s'adresse à une catégorie d'acheteurs supplémentaire. Nous vérifions ce point avant d'estimer.
Le marché luchonnais suit la fréquentation touristique. La demande n'est pas la même en février qu'en novembre, et cela se voit sur les délais autant que sur les prix.
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