Plus-value sur une résidence secondaire : calcul, simulateur et exonérations (2026)

L'essentiel en bref

• La plus-value sur une résidence secondaire est taxée à 36,2 % : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Règles 2026 inchangées : la réduction du délai d'exonération à 17 ans, votée à l'Assemblée fin 2025, n'a pas été retenue dans la loi de finances pour 2026. On reste à 22 ans (impôt sur le revenu) et 30 ans (prélèvements sociaux).
• Les abattements pour durée de détention commencent après 5 ans de détention.
• La hausse de CSG de 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières : les prélèvements sociaux restent à 17,2 %.
• Location meublée (LMNP) : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value.
• Le notaire calcule et prélève l'impôt le jour de la vente.

Combien allez-vous payer ? Le taux réel selon la durée de détention

Le taux de 36,2 % ne s'applique qu'avant 6 ans de détention. Ensuite, les abattements font baisser le taux effectif chaque année :

Hors surtaxe sur les plus-values élevées (voir plus bas).

Comment se calcule la plus-value ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'achat corrigé.

Prix de vente corrigé = prix de vente − frais supportés par le vendeur (diagnostics, honoraires d'agence à la charge du vendeur…).

Prix d'achat corrigé = prix d'achat + frais d'acquisition + travaux :

• Frais d'acquisition : au réel sur justificatifs (droits de mutation, émoluments du notaire), ou forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• Travaux : au réel sur factures d'entreprises (construction, agrandissement, amélioration, à l'exclusion de l'entretien et des travaux déjà déduits des revenus fonciers), ou forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Exemple chiffré : une maison à Bagnères-de-Luchon

Achetée 200 000 €, revendue 300 000 € après 10 ans, 10 000 € de frais de vente.

• Prix d'achat corrigé : 200 000 + 15 000 (forfait 7,5 %) + 30 000 (forfait travaux 15 %) = 245 000 €
• Prix de vente corrigé : 300 000 − 10 000 = 290 000 €
• Plus-value brute : 45 000 €

Impôt à 10 ans de détention :

• Impôt sur le revenu : abattement 30 % → base 31 500 € × 19 % = 5 985 €
• Prélèvements sociaux : abattement 8,25 % → base 41 287,50 € × 17,2 % = 7 101 €
• Total : 13 086 €, prélevé par le notaire sur le prix de vente.

Le même bien vendu après 15 ans : environ 9 883 €. Après 22 ans : environ 5 573 € (prélèvements sociaux seulement).

Les abattements pour durée de détention

Impôt sur le revenu (19 %)

• 6 % par an de la 6e à la 21e année
• 4 % la 22e année → exonération totale après 22 ans

Prélèvements sociaux (17,2 %)

• 1,65 % par an de la 6e à la 21e année
• 1,60 % la 22e année
• 9 % par an de la 23e à la 30e année → exonération totale après 30 ans

Ce qui change (et ne change pas) en 2026

Pas de passage à 17 ans. Un amendement voté à l'Assemblée nationale en novembre 2025 prévoyait d'exonérer d'impôt sur le revenu les résidences secondaires après 17 ans au lieu de 22. Il n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 : ne décalez pas (ni n'avancez) une vente en comptant dessus.

Pas de hausse des prélèvements sociaux sur la plus-value. La hausse de CSG sur les revenus du capital votée pour 2026 exclut les plus-values immobilières : le taux reste de 17,2 %.

Location meublée (LMNP) : attention aux amortissements. Si votre résidence secondaire est louée en meublé (location saisonnière au ski ou aux thermes, par exemple) sous le régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025. Ils diminuent le prix d'achat retenu et augmentent la plus-value taxable. Faites chiffrer ce point par votre notaire ou votre expert-comptable avant de fixer un prix. Pour la fiscalité de la location elle-même, voir notre guide de la location saisonnière au ski.

La surtaxe sur les plus-values élevées

Si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 €, une surtaxe s'ajoute : de 2 % au-delà de 50 000 € jusqu'à 6 % au-delà de 260 000 €, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche. Elle touche surtout les biens détenus depuis peu.

Les cas d'exonération

1. Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €

Exonération totale (appréciée par vendeur en cas d'indivision).

2. Remploi pour l'achat de votre résidence principale

Lors de la première vente d'un logement autre que votre résidence principale, la plus-value est exonérée si :

• vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 années précédant la vente ;
• vous réinvestissez le prix de vente dans l'achat ou la construction de votre résidence principale dans les 24 mois.

L'exonération est proportionnelle à la part du prix réinvestie. C'est un cas fréquent pour ceux qui s'installent à l'année à Luchon, Saint-Gaudens ou Tarbes après des années de location.

3. Retraités et invalides aux revenus modestes

Exonération sous conditions de ressources (revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année), réévaluées chaque année. Vérifiez votre éligibilité auprès du notaire.

4. Expropriation

Exonération si l'indemnité est réinvestie dans un bien de même nature dans les 12 mois.

5. La résidence secondaire devenue résidence principale

Exonération totale si le bien est votre résidence principale réelle et habituelle au jour de la vente. Une installation juste avant la vente peut être remise en cause par l'administration.

Vous êtes non-résident ?

La plus-value sur un bien situé en France reste imposable en France : 19 % d'impôt (75 % pour un État ou territoire non coopératif), mêmes abattements. Si vous êtes affilié à la sécurité sociale d'un autre pays de l'Espace économique européen, vous payez 7,5 % de prélèvement de solidarité au lieu de 17,2 %. Une exonération existe aussi, sous conditions, pour la vente de l'ancienne résidence principale en France.

Vendre sa résidence secondaire à Luchon : ce qui pèse vraiment sur votre net vendeur

L'impôt sur la plus-value se calcule une fois le prix fixé. Le levier principal reste donc le prix de vente et le délai pour vendre :

• Fixer le bon prix dès le départ. Un bien surévalué reste en vitrine, puis se négocie plus bas qu'un bien bien placé d'emblée. Consultez les prix au m² à Bagnères-de-Luchon pour situer votre bien.
• Rassembler les justificatifs. Acte d'achat, factures de travaux par des entreprises, frais d'acquisition : chaque facture retrouvée peut réduire la plus-value (si le réel dépasse les forfaits).
• Anticiper le calendrier. Si vous êtes à quelques mois d'un palier (6 ans, 22 ans, 30 ans de détention), le gain fiscal peut justifier de décaler la signature : vérifiez la date anniversaire de votre acte.
• Penser à la saison. À Luchon, un appartement de ski ou un chalet ne se vend pas au même rythme selon la saison ; voir quand vendre dans les Pyrénées.

Selon votre bien : vendre une maison à Bagnères-de-Luchon · vendre un appartement à Bagnères-de-Luchon.

Demander une estimation gratuite de votre bien, la première étape pour connaître votre plus-value réelle.

Questions fréquentes

Combien d'impôt sur la plus-value d'une résidence secondaire ?

36,2 % de la plus-value avant 6 ans de détention, puis de moins en moins : environ 29 % à 10 ans, 22 % à 15 ans, 12 % à 22 ans, 0 % après 30 ans.

La plus-value est-elle exonérée après 17 ans en 2026 ?

Non. Le passage à 17 ans a été voté à l'Assemblée fin 2025 mais n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026. L'exonération reste à 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Quel est l'impôt après 10 ans ? Après 15 ans ?

Taux effectif d'environ 29,1 % de la plus-value après 10 ans et 22 % après 15 ans, hors surtaxe.

Peut-on déduire les travaux ?

Oui, au réel sur factures d'entreprises, ou par un forfait de 15 % du prix d'achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Qui paie l'impôt sur la plus-value ?

Le notaire le calcule, le déclare et le prélève sur le prix de vente le jour de la signature.

Mon meublé de tourisme en LMNP est-il concerné par la réintégration des amortissements ?

Oui, pour les ventes depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans la plus-value (sauf certaines résidences de services).

Article informatif : faites valider votre situation par votre notaire.